南京建鄴萬達廣場立項投資可行性分析報告(word文檔)
上傳者:佚名(37166)| 上傳時間:2019-11-12 19:22:16

1、判 、其他功能的初步定位 (三)各功能板塊發展概念 、商業 、甲級寫字樓 、酒店及服務式公寓 、銷售型物業發展定位 (四)項目經營管理 六、項目開發建設進度安排 (一)項目整體開發建設的原則 、項目整體開發目標 、項目開發時序原則 (二)項目開發橫道圖 七、投資估算與資金籌措 (一)項目總投資估算 (二)資金籌措 、資金來源 、項目籌資方案 八、對該項目的財務評價 (一)評價的基本假設 (二)財務分析結果 、編制現金流量表 、財務指標 、敏感度分析 (三)財務評價 、可行性 總頁第頁 、償債能力評價 九、項目風險分析及防范措施 (一)國家宏觀調控政策分析及相應措施 、穩定房價不等于降低房產的絕對價位 、房價調控不等于短期內降低房價上漲的速度 、宏觀調控不改行業長期向好 、商業地產前景廣闊,商業地產是未來重要投資方向 、相應措施 (二。

2、產 品租售結合,住宅公寓產品分期開發。 (四)投資估算與資金籌措 本項目開發建設的投資總額(含資本化利息)為,萬元,建筑面 積為萬平方米,公司總投資約億元,其中自有資金按國家規定%計 算約億元,剩余%約億元,可利用銀行貸款和預售收入結合覆蓋 (五)項目的財務評價 財務分析結果表明,項目內部收益率達%(稅前),稅前財務凈現值為 ,萬元,NPV﹥,則未來的現金流足以抵償原始投資;說明已滿足 最低的報酬要求,覆蓋了資本成本,能夠增加股東財富;投資回收期為年, 說明在開發產品計算期內能回收投資,本項目可行。 (六)項目風險分析及防范措施 建議本項目組合一批既懂地產又懂商業和金融的專家和專業公司,更好地協 調、監督和管理商業地產發展。項目加強與本地政府的協調公關能力,建立良好 的內部經營管理的風險及防范措施,建立良好的施工建設過程中的風險及防范措 施,有效地控制項目風險。 總頁第。

3、小結 (五)國際標準服務式公寓市場分析 、國際標準服務式公寓定義 、南京國際標準服務式公寓發展概述 、南京國際標準服務式公寓當前供應狀況 、南京國際標準服務式公寓需求狀況及出租率 、南京國際標準服務式公寓平均租金趨勢 、南京國際標準服務式公寓未來供應狀況 、南京國際標準服務式公寓市場小結 四、項目分析與定位規劃 (一)地塊解析 、地理位置 總頁第頁 、周邊交通分析 、項目周邊設施及景觀資源分布 、地塊基地分析 (二)項目分析(SWOT分析) 、項目優勢(Strength) 、項目劣勢(Weakness) 、項目機會(Oortunity) 、項目威脅(Threats) (三)項目評價 五、項目定位與規劃 (一)項目定位 、項目整體定位 、商業是城市綜合體的核心驅動力 、持有型物業與銷售型物業關系 (二)城市綜合體各元素初步定位 、項目商業定位方向研。

4、心、精品商業街 在年開始出現。南京優質商業整體空置率很低。 總頁第頁 未來優質商業項目以購物中心形式為主,大部分的未來供應還是集聚在新街 口、河西新城、夫子廟將成為新興的優質商業區域。雖然未來將有大量優質商業 供應,但現階段人均商部分,項目將引入國際 知名酒店和公寓品牌。 總頁第頁 、銷售型物業發展定位 基于項目的自然、地理條件、交通以及項目周邊完整的商業商務配套,高級 公寓發展為此中心城區高尚居住區。結合現狀部分商業及辦公現狀,soho商務 樓以滿足中小企業辦公需求為主。 (三)項目開發建設進度安排 項目計劃從年月開始施工,預計建設工期為年,即項目可望于 年底全部竣工。本項目沒有太大的資金壓力,側重開發能擴大項目影響力的產品 類型,商業早期入市可以為后續開發產品提供配套,并且早期樹立項目品牌形象。 酒店和寫字樓項目入市進一步提升項目的整體形象。從開發中期開始,各種。

5、頁 一、項目總論 (一)項目背景 、項目名稱 南京中山東路號城市綜合體(暫定名)項目 、開發公司背景簡介 中國航空工業集團公司(簡稱“中航工業”)是由中央管理的國有特大型企 業,是國家授權投資的機構,由原中國航空工業第一、第二集團公司重組整合而 成立。集團公司設有防務、運輸機、發動機、直升機、機載設備與系統、通用飛 機、航空研究、飛行試驗、貿易物流、資產管理等大產業板塊,下轄近 家子公司(分公司)、有多家上市公司,中國航空工業集團公司秉承“航空報 國、強軍富民”宗旨,弘揚“敬業誠信、創新超越”理念,牢牢把握財富革命的 契機,大力實施“市場化改革、專業化整合、資本化運作、國際化開拓、產業化 發展”,謀求更高更快更強的發展,以豪邁的步伐向具有國際影響力的世界級大 集團邁進。 中航城以“開啟城市未來”的高度,打造中國首席城市綜合體品牌。通過“中 航城模式在各重點城市的復制,為構筑。

6、 、開發公司背景簡介 、研究工作依據 、項目規劃設計要點 (二)可行性研究結論 、市場預測 、項目建設進度 、投資估算和資金籌措 、項目綜合評價結論 二、項目投資環境和宏觀市場研究 宏觀經濟指標 、GDP及其增長 、人均GDP及其增長 、固定資產投資及其增長 、支柱產業發展狀況 、人口數量及其特征 、人均可支配收入及其增長 、社會消費品零售總額及其增長 、房地產開發完成投資額及其增長 三、南京市房地產市場分析 (一)甲級寫字樓市場分析 、甲級寫字樓解析 、南京甲級寫字樓市場發展概述 、南京甲級寫字樓市場當前供應狀況 核準通過,歸檔資料。 未經允許,請勿外傳! 總頁第頁 、南京甲級寫字樓分布 、南京甲級寫字樓市場需求狀況及空置率 、南京甲級寫字樓市場租金及售價 、南京甲級寫字樓市場未來供應狀況 、本項目全面竣工時(年)面臨的市場狀況預測 、。

7、產 品租售結合,住宅公寓產品分期開發。 (四)投資估算與資金籌措 本項目開發建設的投資總額(含資本化利息)為,萬元,建筑面 積為萬平方米,公司總投資約億元,其中自有資金按國家規定%計 算約億元,剩余%約億元,可利用銀行貸款和預售收入結合覆蓋 (五)項目的財務評價 財務分析結果表明,項目內部收益率達%(稅前),稅前財務凈現值為 ,萬元,NPV﹥,則未來的現金流足以抵償原始投資;說明已滿足 最低的報酬要求,覆蓋了資本成本,能夠增加股東財富;投資回收期為年, 說明在開發產品計算期內能回收投資,本項目可行。 (六)項目風險分析及防范措施 建議本項目組合一批既懂地產又懂商業和金融的專家和專業公司,更好地協 調、監督和管理商業地產發展。項目加強與本地政府的協調公關能力,建立良好 的內部經營管理的風險及防范措施,建立良好的施工建設過程中的風險及防范措 施,有效地控制項目風險。 總頁第。

8、南京甲級寫字樓市場小結 (二)優質商業市場分析 、優質商業定義 、南京優質商業發展概述 、南京優質商業市場當前供應狀況 、南京現有優質商業分布 、南京優質商業市場需求及空置率 、南京優質商業市場租金 、南京優質商業市場未來供應狀況及發展趨勢 、南京優質商業市場小結 (三)五星級酒店市場分析 、南京五星級酒店市場發展概述 、南京五星級酒店市場當前供應狀況 、南京五星級酒店分布 、南京五星級酒店需求狀況及入住率 、南京五星級酒店平均房價趨勢 、南京五星級酒店未來供應狀況及發展趨勢 、南京五星級酒店市場小結 (四)中高檔公寓市場分析 、中高檔公寓定義 、南京中高檔公寓市場發展概述 、南京中高檔公寓市場當前供應狀況 、南京中高檔公寓市場分布 、南京中高檔公寓市場需求狀況及銷售率 、南京中高檔公寓市場售價趨勢 、南京中高檔公寓市場未來供應狀況 、南京中高檔公寓市場。

9、市繁華,實現城市升級和增值做出貢獻。 中航城在南京,將依靠母公司中國航空工業集團龐大的實力,與國際資本融合, 整合國際頂級團隊資源,以高度的戰略眼光和遠見,為南京市的城市建設和經濟 建設帶來一個嶄新的局面。 結合南京的城市特性,鑒于目前國內和國際都對城市綜合體開發形成了新的 認識,提出了對于城市綜合體的有效資源利用核集合是未來城市規劃不可忽視的 重要領域,同時也是城市未來發展的新趨勢,為了發展和繁榮南京市的經濟建設, 為南京市民提供嶄新的商業、商務和生活的城市空間。 總頁第頁 、研究工作依據 ?《房地產開發項目經濟評價方法》 (建設部:建標[]號) ?《建設項目經濟評價方法與參數》 (國家計委、建設部:計投資[]號) ?《關于印發經濟評估方法的通知》及附件 (中國國際工程咨詢公司:咨經[]號) ?《南京市建設工程價格信息》 、項目規劃設計要點 項目的規劃設計要點見下。

10、表。 項目規劃設計要點表 序號名稱單位數據 土地號 總占地面積公頃 總建筑面積萬平方米 控制指標說明 (二)可行性研究結論 、市場預測 根據市場調查,南京市宏觀經濟運行良好,城市具有競爭力、未來雖然有大 量商業地產供應,但與本項目比較而言,地處屬于成熟商圈,并與地鐵無縫聯通 的類似項目在南京市區比較缺乏,同一區域范圍內,產品同質化競爭不高。 總頁第頁 、項目建設進度 項目計劃從年月開始施工,由于本項目規模較大,并且工程要求高, 因此預計建設工期為年,即項目可望于年底全部竣工。 、投資估算和資金籌措 ?投資估算 本項目開發建設的投資總額(含資本化利息)為萬元,建筑面積為 萬平方米,其各項成本費用的估算額及單價詳見下表。 項目總投資估算表 目錄 目錄 一、項目總論(序) (一)項目背景 、項目名稱。

11、向研判 、其他功能的初步定位 (三)各功能板塊發展概念 、商業 、甲級寫字樓 、酒店及服務式公寓 、銷售型物業發展定位 (四)項目經營管理 六、項目開發建設進度安排 (一)項目整體開發建設的原則 、項目整體開發目標 、項目開發時序原則 (二)項目開發橫道圖 七、投資估算與資金籌措 (一)項目總投資估算 (二)資金籌措 、資金來源 、項目籌資方案 八、對該項目的財務評價 (一)評價的基本假設 (二)財務分析結果 、編制現金流量表 、財務指標 、敏感度分析 (三)財務評價 、可行性 總頁第頁 、償債能力評價 九、項目風險分析及防范措施 (一)國家宏觀調控政策分析及相應措施 、穩定房價不等于降低房產的絕對價位 、房價調控不等于短期內降低房價上漲的速度 、宏觀調控不改行業長期向好 、商業地產前景廣闊,商業地產是未來重要投資方向 、相應措施 。

12、(二)政府行政管理行為對項目的影響及相應的措施 (三)施工建設過程中的風險及防范措施 (四)市場風險及防范措施 、南京商業地產前景較好 、控制市場風險措施 (五)內部經營管理的風險及防范措施 、科學的決策管理程序 、嚴格的工作流程制度和審批程序制度 、公正的招投標管理制度 、施工管理制度 、嚴密的財務管理制度 、營銷及招商管理制度 總頁第頁 序 (一)市場分析 南京作為長江中下游的一座大型經濟中心城市,以其歷史悠久、文化底蘊深 厚、獨特的資源、豐富的文化、完善的服務吸引了大批中外商家、游客。根據市 場調查,南京市宏觀經濟保持穩定的增長勢頭,運行良好,城市具有競爭力,南 京市常住人口持續穩定增長,人均可支配收入逐年增加,南京市城市消費品零售 總額逐年攀升,顯示出持續強勁的市場購買力。近年來,南京消費結構逐步升級, 極大地促進了南京市消費品市場的繁榮活躍,消費品

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